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购房陷阱之订金与定金的区别

来源:广州律师在线 作者: 时间:2014-03-25 17:01:22

  许多消费者在买卖房屋过程中,都关注房子的位置、价格,很少关注《购房合同》中的细节,特别是对定金、订金的概念模糊,一旦出现纠纷,不好解决。

  定金——合同履约的保证

  所谓定金,是指合同当事人为了确保合同的履行,依据法律规定或者当事人双方的约定,由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前,按照合同标的额的一定比例,预先给付对方当事人的金钱或其替代物。

  我国《担保法》规定:定金应以书面形式约定,不得超过主合同标准额的20%。定金合同是从属于主合同的从合同,其成立的前提是主合同已经成立生效。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金,即产生相应的法律后果。定金既是履约的保证,又是一种支付,同时还是一种赔偿,即通过支付一定数额的金钱来表明合同双方有意并要真诚履行签订的合同,如果购房者违约,定金不退,如果开发商违约,就要向购买方双倍返还定金。

  【案例】商女士一直想购买一套二手房。2009年8月,经过多方踏查,看中了陈先生位于文化广场附近的一套100多平方米的房子,谈好交易价格40万元,与陈先生签订了《购房合同》,当场交了2万元购房定金。

  谁知,第二天陈先生的朋友看中了这套房子,想买给父母,因为房子临近文化广场,父母休闲方便,又与某重点中学近,将来孩子上学也很方便,愿意出43万元购买这套房,一次性付款,陈先生随即将房屋卖给了朋友。

  本来商女士谈好的房子,陈先生却私自转手给了他人,而且不愿退还双倍定金,只想还回商女士的2万元。商女士提出了仲裁申请。有关人士表示,根据《中华人民共和国合同法》规定:收受定金的一方不履行合同约定的,应当双倍返还定金。后来,商女士收到了陈先生退还的4万元。

  订金——预付性质的支付

  在房产交易过程中,订金只是预付款性质的一种支付,不具有定金的性质,定金也就当然不能适用。

  “订金”在法律上没有明文规定。出现在房屋认购书中的“订金”,是购房者对开发商的保证,在实践中一般被视为预付款。如果买方交付的是“订金”,不论哪一方反悔,卖方都只须原数退还“订金”就可。

  《担保法》规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。”从法律上来讲,即使订金给付方违约,收受方也应予以退还。

  【案例】投资人士卢喜彬第一次卖房时就遇到了这样的经历,当时一位女士看好了他要出售的房子,交了5000元订金,是手写的收条,等到办理交易手续时那位女士说他的房子价格有点儿贵,希望再便宜点儿。

  卢喜彬不同意,那位女士就提出不买了,要求退还订金。卢喜彬说你都耽误我卖房子了,我没向你要钱就不错了。可咨询了业内人士后,卢喜彬才发现一字之差区别很大,只好自认倒霉,退还了人家5000元钱,房子没卖出去,还耽误了很多功夫。

  区别——购房前要弄清楚

  《担保法》规定:“定金应当以书面形式约定。”如果开发商收取了定金后,并没有与客户签订书面合同,那么两者之间的房屋买卖关系并没有形成。在房屋买卖合同没有形成的情况下,客户向开发商交的2万元钱就可能是“定金”,也可能是“订金”。

  如果当时双方签订了书面的预售商品房合同,则可以在合同中约定“定金条款”,那么买方反悔不买时,开发商就完全有权没收定金。

  律师指出,开发商只有取得预售许可证,才能对外公开发售,才能收取买受人的定金。作为消费者,应先搞清楚开发商是否有合法的销售证件,是否有权收取定金。在不具备合法销售证件的时候,开发商如果提前向社会发售房产,认购时交纳的是保留金,购房者随时可以选择退房,保留金如数退还,对购房者的约束力较小。

  【关于适用定金的法律规定及注意事项】

  【定金】两种作用:

  1、合同履行,定金充作价款;

  2、合同不履行:即交付方违约的,无权收回;接受方违约的,应双倍返还。

  《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。”

  【律师提示】签订“房屋认购书”注意:

  1、约定 “订金”:《商品房销售管理办法》(2001年6月1日起施行)第二十二条第二款规定:“房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。”买受人可与出卖人详细约定“订金”的性质,否则主张“定金”的权利,不会被支持。

  2、约定“定金”:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年6月1日起施行)第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”也就是说,买受人签订认购书、正式签订《商品房买卖合同》前,如果因为买受人一方的原因“未能订立商品房买卖合同”的,出卖人可以不退还定金。但是,如果因为买卖双方的原因,比如合同不能协商一致,出卖人应当将定金返还买受人。

  3、认购书性质:《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(自2012年7月1日起施行)第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”

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