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未依法登记领取权属证书的房地产不得转让?

来源:广州律师在线 作者: 时间:2015-03-19 23:43:47

如何理解、适用“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的法律规定?   

《城市房地产管理法》第三十七条第六项规定:未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。对于违反这一规定而进行房地产转让的合同效力问题,实践中掌握得并不一致。有的认为转让行为有效,其理由在于,这条规定是基于行政管理的目的而规定的,在理论上属于取缔规定,并不能否认转让合同的效力。有的认为转让行为无效,其理由在于,既然法律是这样规定的,就应该严格遵守。  

这个问题急需统一裁量标准,并认为转让未依法登记领取权属证书的房地产,转让合同的效力不能一概认定为无效。根据《合同法》第五十一条的规定,这种转让行为属于无权处分,其效力也应当是待定的:如果出卖人以后办理了权属登记手续,即其以后取得了处分权,则转让行为的效力由待定状态转为有效状态;若出卖人以后无法取得处分权,则转让行为的效力才从待定状态转为无效状态。   

适用该规定时,具体可分三种情形处理。第一,基于生效裁判而取得的场合,因这种取得方式是法定主义的取得方式,公开作出、宣布的生效裁判客观上已经起到了公示的作用。因此,自裁判生效之日起,取得人已经取得了房屋的所有权,虽未依法登记领取权属证书即将房屋又出售给他人的,无论是处分行为还是负担行为(买卖合同)的效力都不会受到影响,都应当是有效的。基于这种转让行为,虽然需要补办有关登记手续,但买受人对房屋所享有的权利已毋庸置疑。第二,因继承或建造而取得房屋,应进行物权公示,即依法登记领取权属证书,在此之前不能谓取得人已取得了所有权,故其将房屋又出卖于他人的,实为无权处分行为,买卖合同的效力应当是待定的,尚需根据以后的情况最终确定其是有效的还是无效的。但有观点认为,这种情形与出卖他人之物不同,如果取得人提供充分证据其是事实上的权利人,可以认定转让合同有效,并判决出卖人必须先将房屋登记于自己名下,再过户登记于买受人名下。第三,经过审查,若出卖人能够依法登记领取权属证书但故意拖延办理的,可以认为出卖人嗣后(即买卖合同订立后)是能够取得处分权的,因此买卖合同的效力应当由待定状态转为有效,对出卖人的无效主张不予支持。

(广州合同纠纷 广州合同律师)
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