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关于不动产登记公信力制度的保护范围

来源:广州律师在线 作者: 时间:2015-03-19 23:50:26

  不动产登记具有权利正确性推定的作用和社会公信力。不动产登记簿上登记的不动产权利状况推定为实际的权利状况,即使是登记的权利状况于实际的权利状况不一致,法律仍保护善意的第三人对登记簿所公示的权利状况的信赖。善意的第三人可以取得相应的不动产的权利。但在买受人取得不动产权利之前,第三人主张对该房屋享有所有权,并主张该买卖合同无效,如果审查结果认为第三人确为真正的所有权人,如何保护买受人?该房屋买卖合同能否继续履行?   

一种意见认为,不动产物权公信原则是指任何人因为相信登记记载的权利而与权利人从事了移转该权利的交易,该项交易应当受到保护。从法律规定来看,房屋既然登记在出卖人的名下,那么他就有处分权,因此买卖合同是有效的;从价值导向来看,既然要保护交易安全,就应当继续履行合同。至于实际权利人,可通过向出卖人主张返还不当得利的方式得到救济。   

另一种意见认为,不动产登记的公信力制度要求在出卖人与买受人之间已经完成了物权转移。也就是说,在出卖人与买受人之间尚未完成物权转移时,若经审查发现,原来出卖人并非真正的权利人,就无权处分该房屋,转让合同效力待定。既然真正的物权人主张权利,说明其对出卖人的处分行为持否认态度,是不追认的,该买卖合同为无效合同,因此也无继续履行的可能与必要。至于买受人的保护问题,可以通过追究出卖人的缔约过失责任、责令其赔偿买受人的信赖利益损失予以解决。

(广州合同纠纷 广州合同律师)

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